摘要：随着我国老龄化程度不断加剧，养老地产的需求快速上升，行业面临供需不平衡的严峻挑战。通过研究养老地产的市场现状，提出目前我国养老地产行业存在着政策依赖性强，相关辅助产业不完善的问题，通过学习其他国家先进的养老地产发展模式，结合国内的实际情况，提出加大政策扶持力度和完善相关辅助产业发展，规范养老地产市场走向专业化之路，以及带动相关辅助产业形成规模经济效应。
关键词：养老地产；规模经济；市场需求
一、养老地产的现状研究
近些年来，我国人口老龄化程度逐渐加深，根据2021年5月11日第七次人口普查，总人口为141178万人，与第六次全国人口普查数据相比增长5.38%。总人口突破14亿大关，其中60岁及以上人口为26402万人，占18.70%，其中，65岁及以上人口为19064 万人，占13.50%，其中60岁以上人口与第六次人口普查结果相比上升5.44%，可见人口老龄化程度日渐加深，养老问题急需解决。然而第七次人口普查数据表明，平均每个家庭户的人口为2.62人， 比2010年的3.10人减少0.48人。家庭户规模持续缩小，独生子女 养老，空巢老人、孤寡老人家庭的增长，传统观念的改变，不断增强了养老地产的消费需求。
随之而来产生了一个新的产业——养老地产。养老地产，顾名思义，指那些房地产开发商根根据老年人的需求，提供医疗健康服务，以及满足他们生活以及精神需要的地产商品。目前我国和其他发达国家相比，养老地产仍处于早期发展阶段，各大地产公司开发的产品仍以商品房为主，近几年来才逐步将商业领域扩展到新型领域，开发有诸多需求的地产产品。相对于传统商业地产来说，养老地产仍处于萌芽期。与之前成型的传统地产和已经形成规模经济的养老院相比，由于该项目没有国内成熟可以借鉴的经验，处于一个不断摸索和创新发展阶段。
二、养老地产问题分析
（一）相关辅助产业不完善
根据迈克尔波特的五力钻石模型，在衡量某一产业的竞争力方相关及辅助产业是非常重要的一个影响因素。养老地产的相关及辅助产业涉及到医疗，教育，卫生，保健，设备供应等一系列的辅助产业。关于这类产业，专门针对于养老地产的开房和运营还不够完成，没有形成完整的产业集群，导致养老地产的配套设施建造不够完善，制约了养老地产快速发展，没有从需求角度， 解决养老地产的燃眉之急。不同于其他传统住宅行业，养老地产有着特别的需求[1]。除了基本的居住需求外，老年人更加注重自己的身体健康诉求以及精神世界的诉求。随着全民健康学习的不断普及，老年人对于医疗保健知识的学习诉求也不断增强。但是目前在养老地产行业来说，相关的配套保健培训行业不健全，并没有大量合格的高水平人才服务于养老地产行业。此外由于养老地产对基础建设设施建设也有特殊的要求，更多老年人在选择上更青睐于有完善医疗设备的养老地产。此外，老年人对精神世界的不断探索也不容忽视，越来越多的老年人在退休后选择结伴出游，针对老年人的旅游行业也亟需发展。
（二）政策依赖性强
养老地产项目具有一定程度的复杂性，在行业发展的初期， 政府的法规和政策导向起到了较强的影响作用。政府政策的扶持，以及养老产业市场巨大的市场空间，是投资商和开发商纷纷涌入养老地产市场的重要原因[2]。虽然政策依赖性强，政策并没有专门落地养老支持部门，政策实施操作性差，难度高，影响了养老地产行业的进一步发展。虽然养老地产市场是一个高度政策导向性产业，但是放眼政策落地来看，政策更多集中整个养老行业，而在养老地产方面更多的处于引导层面，土地优惠政策较低。
三、养老地产发展的建议
（一）完善相关辅助产业建设
要完善养老地产的建设，相关辅助产业的建设必不可少。在完善养老地产相关辅助产业建设时，应优先考虑与养老需求相关的找出养老辅助产业的发展特点，以及老年人群体的切实需求。在前期应优先考虑辅助产业的规划建设，在后期形成养老，医疗，教育培训，旅游娱乐等一体化的产业集群[3]。除相关产业之外，养老地产形成规模经济效应，还应继续完善养老地产的产业链条。应涉及到政府的机构，房地产商，以及保险机构，养老服务机构，信贷机构等多机构合作并举的趋势。以养老产业的需求为着力点，政府发挥宏观监督调控作用，不断完善养老产业链条的发展，形成规模经济，形成相关上下游产业协同发展的良性效应，并激励其他产业的升级发展。
（二）加大政策扶持力度
在养老地产的政策扶持制度上，应先进行调研评估，最终由政府制定相关的养老地产部门的政策。制定政策后，应持续监管和评估，真正将政策落地于养老地产发展。另一方面，全国养老地产不应同质化发展，各地应深入挖掘老年群体的需求，以及结合当地的经济环境及气候特征，发展出适宜当地经济发展的养老地产长期规划之路，在稳定基础上促进养老地产的发展[4]。
四、结语
本文通过对养老地产发展现状进行研究，借鉴发达国家相关发展经验，对养老地产发展的几点建议，有助于其形成与养老地产市场需求配套的相关体系，并促使养老地产走向专业化之路。
参考文献：
[1] 李佩瑾，贺鸿燕. 基于生活质量导向的养老地产开发策略[J]. 商业经济，2021（02）：45-46+155.
[2] 王韶. 创新发展模式，挖掘养老地产新蓝海[J]. 城市开发， 2021（08）：24.
[3] Regnier，Victor. Assisted living housing for the elderly [M]. New York. VanNostrand Reinhold.1994.
[4] Dowing C，Wallace N. A real options approach to housing investment[J] Journal ofReal Estate Finance and Economics，2001，10（4）：220-241.
